Я.А.Явид,  директор Правового центра градостроительных проектов, руководитель рабочей группы по проблемам самовольного строительства Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО

Проблема незаконного строительства в Санкт-Петербурге серьезный резонанс из-за того, что затрагивает права и имущественные интересы жителей нашего города. Активность Службы государственного строительного надзора СПб, которая в 2013 году начала массовую подачу исковых заявлений в суды с требованием о сносе самовольно построенных объектов вызвало логичную социальную напряженность и резкие вопросы со стороны граждан, которые приобрели жилье в незаконно построенных домах и оформили на него право собственности. В основном, вопросы сводились к тому, как в течении длительного срока (более 15 лет) власть «не замечала» возводившиеся на территории Санкт-Петербурга многоквартирные жилые дома и не принимала никаких мер к тому, чтобы наказать незаконных застройщиков. Также, звучали рассуждения о том, что право собственности на квартиры, которое было получено в судебном порядке не может быть изъято. А что есть снос объекта самовольного строительства согласно 222 ГК РФ как не фактическое изъятие права собственности?

Таким образом, учитывая масштабы проблемы и ее социальную значимость необходимо было выводить проблему из правовой тени, искать причины, создавшие ситуацию и принимать меры по ее решению.

Кстати, следует отметить, что самовольно построенные жилые объекты, хотя и стали драйвером процесса по наведению порядка в этой сфере, но тем не менее представляют только малую часть незаконного построенных объектов на территории нашего города. Говоря о самовольном строительстве можно с уверенностью утверждать, что это огромное количество уродующих архитектурный облик город «некапитальных» строений (ларьки, павильоны, кафе). Фактически, в латентном состоянии находится проблема самовольно реконструированных объектов административного и производственного назначения. Собственники, которые в «лихие» годы отсутствия порядка в градостроительном регулировании провели реконструкции своих объектов, на сегодняшний день, понимая, что законного решения по вводу в эксплуатацию практически нет, пребывают «в тени».

Для решения проблем, связанных с незаконным строительством в октябре 2014 года была создана рабочая группа по проблемам самовольного строительства при аппарате полномочного представителя президента РФ. В рабочую группу вошли представители всех органов государственной власти Санкт-Петербурга, которые принимают участие в принятии решений регулирующих градостроительную деятельность. Также, в составе группы работали эксперты Координационного Совета по развитию строительной отрасли. Основными задачами стали налаживание межведомственного обмена мнениями по проблеме незаконного строительства и выработка консолидированной позиции по решению проблемы для представления на рассмотрение Полномочному представителю Президента РФ и губернатору Санкт-Петербурга.

Специалистами рабочей группы был проведен серьезный анализ ситуации с точки зрения действующей нормативно-правовой базы регулирующий правоотношения в этой области градостроительства. Большое внимание было уделено практическим вопросам – рассмотрению ситуации с конкретными объектами, попавшими в «черный список», контактам с пострадавшими гражданами. Выяснялись мнение и мотивы действий правонарушителей-застройщиков. Велась работа с депутатами ЗАКСа по координации позиции по проблеме с законодателями.

В результате работы было подготовлено заключение рабочей группы по решению проблемы самовольного строительства и докладная записка об организации межведомственного взаимодействия в вопросах принятия решений о действиях в отношении объектов незаконного строительства в Санкт-Петербурге.

Кратко, некоторые тезисы этих документов сводились к следующему:

1. Вокруг проблемы незаконного строительства возник правовой вакуум. В частности, Закон Санкт-Петербурга от 24.11.2009 N 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» относит к полномочиям Правительства Санкт-Петербурга выявление и предотвращение деятельности по самовольному строительству, самовольной реконструкции объектов капитального строительства на территории Санкт-Петербурга. Однако нет органа исполнительной власти Санкт-Петербурга, не исключая Службу государственного строительного надзора, который был бы наделён полномочиями по выявлению и предотвращению деятельности по самовольному строительству.
2. Явные недоработки законодательства привели к отсутствию внятной политики по предотвращению незаконного строительства. на ранней стадии. Тем самым, правонарушителям-застройщикам был дан «зеленый свет» и возникла возможность беспрепятственно самовольно строить подобные объекты и продавать квартиры по ценам, которые мотивировали граждан приобретать жилье со спорными документами или, вообще, без нормальных документов.
3. Нескоординированная деятельность органов исполнительной власти в отношении проблемы незаконного строительства привела к отсутствию единого органа ответственного за решение проблемы, общей базы объектов и, как следствие, отсутствию политики и системной концепции по борьбе с подобными правонарушениями.

В представленных руководству Санкт-Петербурга документах были разработаны четкие предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы, методики по организации межведомственного взаимодействия (создание Комиссии по самовольному строительству). Также, был подготовлен проект проведения мероприятий по досудебному урегулированию сохранения объектов, отвечающих требованиям безопасности.

В результате рассмотрения представленных рабочей группой документов, а также значимой информации, представленной Службой государственного строительного надзора руководство Санкт-Петербурга начало системные шаги по наведению порядка.

В 2016 году был создан орган исполнительной власти, который должен стать единым ответственным за все аспекты организации работы по предотвращению незаконного строительства – Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости.

Специалисты этого органа исполнительной власти довольно быстро подготовили законодательные инициативы, которые ликвидируют пробелы в законодательстве. Системно и легально началась и успешно ведется очистка Санкт-Петербурга от торговых павильонов, которые использовались без правоустанавливающих документов.

Инспекция получила право проведения земельного контроля, тем самым решив проблему раннего предотвращения самовольного строительства. Разрабатываются механизмы мониторинга территорий Санкт-Петербурга с целью выявления возможных случаев незаконного строительства.

Таким образом, можно сказать, что работа по наведению порядка в области незаконного строительства началась, идет правильно и, видимо, приведет к нужному результату.

Хотелось бы подробнее остановиться на теме возможного проведения мероприятий по досудебному урегулированию сохранения объектов самовольного строительства. Проблема в городе копилась десятилетиями и, конечно, власть хочет найти справедливое решение по тем объектам, которые создавались в период действия правового вакуума. Справедливым решение может быть тогда, когда возможность сохранения конкретного объекта будет рассмотрена на межведомственной Комиссии и объект, в случае если он соответствует строительным нормам, регламентам и требованиям безопасности получит возможность легализоваться.

Конечно, такое досудебное сохранение объекта должно быть публичным, выполненным по единой согласованной органами исполнительной власти методике и получить официальный план действий по согласованиям и получениям разрешений для конкретного объекта недвижимости. Такие действия по сохранению станут возможными для небольшого числа объектов после серьезной экспертной оценки состояния объекта градостроительной ситуации, выполнения обследований строительных конструкций, оценки соответствия построенного объекта требованиям пожарных, санитарных и прочих норм и правил.

Самовольное строительство — это правонарушение. Легализация объектов недвижимости на межведомственной Комиссии не должна открывать возможности легализации объекта самовольного строительства в обход положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Это вынужденная мера по поиску справедливого решения запутанной всеми сторонами правоотношений ситуации. Она должна касаться объектов, созданных до начала работы Госинспекции и иметь ограниченный срок действия, в период которого будет возможно подать документы и получить право легализовать объект во внесудебном порядке.