На пути к реформе долевого строительства
П.Б.Созинов, председатель экспертного комитета Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО
На заседании Госсовета 17 мая прозвучало немало резких слов о проблемах долевого строительства. Надо вспомнить, что изо всех мер по минимизации рисков в данной сфере, указанных в поручении Президента РФ от 18.10.2012, Правительством было реализовано лишь введение обязательного страхования. Теперь, когда неэффективность этой меры стала очевидной, вспомнили о предусмотренной в том поручении разработке механизма проектного финансирования с участием банков. Одна из моделей такого финансирования уже тогда была разработана экспертами нашего Координационного совета и представлена полномочным представителем Президента РФ в СЗФО в Правительство, но «увязла в согласованиях». В данный момент, казалось бы, туман развелся и пора показать механизм в деле. К сожалению, пока реальное внедрение проектного финансирования долевого строительства под вопросом.
Министр строительства и ЖКХ М.А.Мень в выступлении на Госсовете правительственный законопроект, который в настоящее время уже принят как Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ. Данный закон отражает специфическую схему – целевое кредитование банком, с блокированием средств дольщиков в этом банке до завершения строительства. Такое кредитование с долгосрочным блокированием средств представляет собой лишь «эрзац» проектного финансирования, поскольку не обеспечивает инвестиционное использование аккумулируемых средств. В особенности такого рода «замораживание» неприемлемо в условиях нарастающего кризиса рынка жилищного строительства. Надо впомнить, что сам вопрос о реформе долевого строительства стал прорабатываться при появлении летом 2015 года первых признаков возможной череды банкротств застройщиков, за которыми последовал крах группы компаний «СУ-155».
Именно банкротства застройщиков стимулируют второе направление реформы, обозначенное на Госсовете и предусмотренное нормой закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ – создание государственного компенсационного фонда долевого строительства. Предполагается, что проблемные объекты завершат за счет отчислений, которые будут вносить в этот фонд застройщики. Это перекликается с предложением, которое было выработано и направлено в федеральные органы в конце прошлого года по результатам обсуждения профессиональным сообществом Северо-Запада.
В действительности, оба направления реформы хорошо сочетаются друг с другом в единый план по оздоровлению долевого строительства. Для этого необходимо обеспечить следующее:
- Закрепить механизм проектного финансирования, обеспечивающий инвестиционное использование средств дольщиков в процессе строительства, то есть перечисление их застройщику по окончании каждого документируемого этапа стройки.
- Аккумулировать средства компенсационного фонда на уровне субъекта РФ и передавать их для использования специализированной организации, выполняющей функции оператора строительства и распределения социального жилья в регионе.
- Предусмотреть функции такого оператора как третьей стороны при осуществлении проектного финансирования через банк.
В целях быстрого и широкого внедрения проектного финансирования достаточно установить требование о его обязательности для всех случаев:
— использования при долевом строительстве предоставляемых гражданам бюджетом субсидий на приобретение жилья;
— использования при долевом строительстве средств в рамках государственной поддержки ипотечного кредитования;
— в отношении всех предусмотренных Градостроительным кодексом РФ договоров, предусматривающих государственную поддержку строительства жилья экономкласса путем предоставления на льготных условиях земельных участков и помощи в обеспечении их объектами инфраструктуры.
При ведении долевого строительства жилья в остальных случаях, на чисто коммерческих условиях, должна быть предусмотрена возможность выбора застройщиком проектного финансирования под контролем оператора или внесения взносов в компенсационный фонд.
Предлагаемый вариант реформы долевого строительства является оптимальным с той точки зрения, что фактически перерастает в дорожную карту по поддержке жилищного строительства и обеспечению доступности жилья для населения. Конечно, следует как можно скорее законодательно закрепить такой эффективный механизм проектного финансирования. Вместе с тем, поскольку неудачные в данном отношении нормы закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ, как говорят юристы, «носят не императивный, а диспозитивный характер», можно и до его корректировки начать эксперимент по реализации более перспективной модели. С этой целью в настоящее время при поддержке Правительства Санкт-Петербурге ведется подготовка пилотного проекта, на котором будут опробованы основные элементы нового механизма.