Самовольное строительство: «острые углы» и пути урегулирования
Я.А.Явид, директор Правового центра градостроительных проектов, руководитель рабочей группы по проблемам самовольного строительства Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО
Проблема самовольного строительства приобрела в последнее время резонансный характер, в особенности в Москве и Санкт-Петербурге. В Москве как гром с ясного неба грянул массовый снос коммерческих объектов. В действительности, действия властей столицы не ограничиваются такими акциями. Там давно создана постоянно действующая комиссия, которая в ряде случаев принимает решения о возможности сохранения самовольно построенных зданий при выполнении определенных условий.
В Петербурге проблема является более «запущенной» и касается всех видов объектов – многоквартирных домов, административных и общественных зданий, даже целых складских и промышленных комплексов. Систематической работы по их выявлению и учету в Петербурге не ведется, но представление о масштабах «самоволки» дает сводный реестр объектов самовольного строительства, построенных (строящихся) без разрешительной документации. Данный документ был составлен Службой государственного строительного надзора в 2013 году и включает около 200 объектов разного назначения. Точной цифры нет, поскольку объекты в список, как добавлялись, так и исключались по мере сбора исходно-разрешительной документации.
Наибольшую озабоченность вызывают самовольно построенные многоквартирные дома. Только Комитетом по имущественным отношениям выявлено более 220 таких домов. Вопрос обостряется тем, что многие из них заселены гражданами, часть которых оформила право собственности через суд.
Предпосылкой роста числа таких объектов послужило длительное отсутствие ответственных органов исполнительной власти, которые осуществляли бы своевременное выявление и пресечение незаконного строительства. Безнаказанное создание и эксплуатация объектов «самостроя» на протяжении многих лет стало способом излечения прибыли для недобросовестных застройщиков. Дополнительные сложности создавали и постоянные изменения законодательства. Собственники объектов оказались просто не в состоянии адаптироваться к новым требованиям, что привело к еще большему разрастанию объемов «самовола», имеющего все признаки легально введенных в эксплуатацию объектов капитального строительства.
Попытка «амнистировать» незаконно возведенные объекты, о которой было объявлено вице-губернатором М.М.Оганесяном в 2013 г., проводилась бессистемно и существенных изменений не принесла. Легализация самовольно построенных объектов проводилась в течение года на основании обращений самих застройщиков. Значительное число объектов в программу не попало либо по причине нежелания выходить «из тени», либо просто потому, что собственники не успели собрать необходимые документы в срок.
С завершением неудачной программы легализации в 2014 г. Служба стройнадзора начала активную подачу исков в суд с требованием о сносе домов, построенных без получения разрешения от Службы. Во всех случаях судебные требования были удовлетворены и перешли в стадию исполнения. Угроза сноса привела к серьезному росту социального напряжения. Граждане протестуют, не дожидаясь, когда к их «поставленным вне закона» домам подъедет бульдозер.
Таким образом, проблема на сегодня является достаточно острой и требует скорейшего принятия мер по урегулированию. Рабочей группой по проблемам самовольного строительства Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО были подготовлены предложения по методике принятия решений о действиях в отношении объектов незаконного строительства, получившие поддержку всех профильных органов исполнительной власти, включая Службу стройнадзора.
Необходимо кардинально пересмотреть всю существующую систему работы с «самостроем» и обеспечить комплексный подход к решению проблемы. Надо скоординировать усилия органов исполнительной власти при работе с уже построенными без разрешения объектами и профилактике подобных правонарушений в дальнейшем. Должна быть создана единая информационная база и система мониторинга, благодаря которой будет обеспечено выявление и урегулирования в досудебном порядке вопросов самовольного строительства на самой ранней стадии.
Для обоснованного решения проблем по ранее возведенным объектам следует обеспечить межведомственное взаимодействие. С этой целью необходимо сформировать специализированный коллегиальный орган – комиссию по проблемам самовольного строительства. В такую комиссию, помимо представителей органов исполнительной власти, надо привлечь независимых экспертов и депутатов Законодательного Собрания. Это позволит принимать решения о сносе или процедуре приведения в соответствие с нормативно-правовыми требованиями на основании экспертных заключений с применением единой методики, исходя из анализа градостроительной и правовой ситуации по каждому из таких объектов.
О начале процедуры урегулирования статуса самовольно построенных объектов – системно реализуемой программы легализации, необходимо сообщить максимально публично, с привлечением средств массовой информации и официальных информационных площадок органов власти.
В настоящее время вице-губернатором Санкт-Петербурга И.Н.Албиным санкционирвано начало создания межведомственного коллегиального органа по проблемам самовольного строительства. Будем надеяться, что организационный процесс не затянется и этот орган вскоре приступит к осуществлению своих функций.
О методике работы комиссии по проблемам
самовольного строительства
Первоочередной задачей работы комиссии является рассмотрение фактов создания объектов самовольного строительства с целью возможного сохранения объекта при условии приведения его в соответствие с градостроительными нормами или принятия решения о сносе объекта, как опасного для эксплуатации или нарушающего нормы градостроительного законодательства и права третьих лиц.
В отношении каждого из объектов осуществляются мероприятия по следующим этапам:
- Подготовка экспертного заключения по объекту, содержанием которого является анализ соответствия состояния объекта нормативно-правовым требованиям с учетом градостроительной ситуации.
- Принятие комиссией принципиального решения о возможности сохранения объекта как целого, либо необходимости его полного или частичного демонтажа.
- В случае заключения о возможности полного или частичного сохранения объекта – подготовка плана-графика процедур, необходимых для получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. При этом в в случае уже ведущегося по объекту судопроизводства готовится проект мирового соглашения (в том числе на стадии исполнительного производства). В случае невозможности сохранения объекта как целого застройщик-правонарушитель извещается о необходимости сноса объекта или приведения его в состояние, допускающее подачу заявления о выдаче условий получения разрешения на строительство.
- Экспертное обследование строительных конструкций объекта, подготовка исходно-разрешительной документации.
- После получения документации в соответствии с п.5 Служба стройнадзора выдает разрешение на строительство.
- Выполнение строительных работ, необходимых для обеспечения соответствия объекта проектной и нормативно-технической документации и получение от Службы стройнадзора заключения о соответствии.
- Получение разрешения на ввод в эксплуатацию, оформление права собственности на объект капитального строительства.