Ключ к выходу из кризиса жилищного строительства
Ю.Л.Курикалов, ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО
На заседании Госсовета слово «кризис» не звучало – напротив, приводились утешительные цифры по объемам ввода жилья в 2015 году. О падении объемов продаж в секторе долевого строительства упомянул лишь президент Национального объединения застройщиков жилья Л.А.Казинец. Тем не менее, тональность обсуждения во многом определялась неблагоприятными данными об экономическом состоянии отрасли.
Полная статистика по продажам жилья отсутствует. По выборочным данным и оценкам аналитиков, в среднем за 2015 год снижение сбыта на первичном рынке составило около 40%, а в некоторых сегментах до 70%. Не удивительно, что за тот же год банкротами были признаны свыше 2,7 тыс. строительных компаний – примерно в 5 раз больше, чем по итогам 2014 года. Эксперты убеждены, что тенденции к снижению рентабельности и увеличению рисков строительства только наметились, а кризис рынка неизбежно обернется и падением объемов ввода жилья. В прошлом году количество новых проектов снизилось примерно на треть, в этом году тенденция сохранилась. По итогам 2016 года прогнозируется снижение на 20-25% операционных показателей застройщиков, включая объем ввода жилья.
Из выступления на Госсовете министра строительства и ЖКХ М.А.Меня следует, что поиск мер стимулирования жилищного строительства по-прежнему сосредоточен на ипотеке, хотя денег в бюджете на поддержание низкой кредитной ставки явно не хватает. Здравый смысл указывает на бесперспективность политики стимулирования ипотеки в условиях снижения доходов граждан. С начала года просрочки по ипотеке выросли на 22% и она стала «лидером» по этому показателю из всех сегментов кредитования. Финансовое положение большинства заемщиков неустойчивое, а сами они рассматривают ипотеку как вынужденный риск и кабалу. Урок ипотечного краха в США так и остаётся не выученным в России.
Ключ к выходу из кризиса жилищного строительства известен – это переход от «навязывания» гражданам ипотеки к формированию фондов арендного жилья. Принципиально перспективность такого решения признается и в докладе, подготовленном Минстроем к Госсовету: «развитие рынка арендного жилья позволит оживить инвестиционную активность в реальном секторе экономики, будет способствовать его интеграции с финансовыми институтами, обеспечит переход имущества в руки наиболее эффективного собственника».
Несмотря на декларативное признание и прямое указание, прозвучавшее в речи Президента РФ, Минстрой явно стремится свести дело к пилотным проектам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и уйти от задачи разработки программы создания арендного жилищного фонда. Сам М.А.Мень в реплике на Госсовете заявил, что такую программу не позволяет развернуть высокая стоимость банковских кредитов. Между тем, даже если не рассматривать вопрос об использовании для этой цели финансовых ресурсов государства, давно известны механизмы создания арендного жилья за счет частных инвестиций. Причем и в докладе к Госсовету привлечение коллективных инвестиций в арендное жилье выделено как один из магистральных путей развития, хотя и без его конкретизации.
В действительности, коммерческие фонды арендного жилья успешно существуют и за рубежом, и в России. Проблема в том, что в нашей стране его рынок остается «диким», а возможности его системного инвестиционного развития не реализуются. Указом Президента РФ от 07.05.2012 была поставлена задача обеспечить формирование не только цивилизованного рынка доступного арендного жилья, но и фонда некоммерческого найма. Уже на уровне принятия законодательного акта решение этой задачи шло крайне заторможенно. Только в июле 2014 года, благодаря давлению Администрации Президента РФ, увидел свет закон № 217-ФЗ, который ввел в Градостроительный кодекс главу «Освоение территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов», а в Жилищный кодекс раздел о некоммерческом найме.
Принятие закона № 217-ФЗ само по себе не явилось решением поставленной Президентом РФ задачи, тем более, что сам закон имеет серьезные дефекты. Для достижения цели требовалось разработать и реализовать эффективный план государственных мероприятий. Вместо этого была, как известно, создана невразумительная программа «Жилье для российской семьи», поминать которую, как неприятных покойников, нынче не принято.
Создание арендного жилищного фонда в 2-х его формах – коммерческой и некоммерческой – действительно может стать окончательным решением наболевшего «квартирного вопроса» для граждан. О ключевой актуальности этого вопроса для строительной отрасли было сказано выше. К сожалению, Госсовет не обозначил шагов в данном направлении. Вместе с тем Президентом РФ поручено органам исполнительной власти представить до конца сентября предложения по разработке новой программы, направленной на обеспечение потребности российских граждан в жилье. Будем надеяться, что при подготовке этих предложений настанет «момент истины» и удастся, наконец, продвинуться к конкретной реализации государственно-частного партнерства в формировании фондов арендного жилья.